房贷是一件和很多人生活息息相关的事，人活一辈子，住的问题不解决，怎么安心生活，尤其是对中国人来说，租房子住是不行的，买房子才是最终选择，于是就有了“房贷”，而正常还款一段时间以后，发现房贷余额并没怎么减少，便疑问了，下面就为大家解答一下。

　　一、房贷余额怎么计算的?

　　1、房贷余额其实就是房贷剩余本金，即还剩多少贷款本金需要偿还。

　　2、每月正常还款的所还款项既包括房贷本金，也包括房贷利息，而不是说这个月还款1000，房贷余额就对应减1000，这样就忽略了房贷利息。

　　3、房贷余额的计算，与选择的还款方式相关，分等额本息还款和等额本金还款。

　　二、房贷余额计算相关公式

　　1、房贷余额=贷款本金-累计已还本金。

　　2、等额本息月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]，其中“^3个月”就代表某个数的3次方，同样的数字相乘3次。

　　3、等额本金月还款额=(贷款本金/还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率，即每月应还本金+每月应还利息。

　　三、举例说明

　　假设贷款20万贷20年，年利率4.9%，则：

　　1、等额本息还款

　　月还款额=1308.89，总利息=114133.14，

　　未开始还贷，房贷余额=200000;

　　还贷第1个月，支付利息816.67，房贷余额=200000-492.22=199507.78;

　　还贷第2个月，支付利息814.66，房贷余额=199507.78-494.23=199013.55;

　　以此类推计算，直至最后一个月，支付利息5.32，房贷本金1303.57，房贷余额=0，贷款还清。

　　2、等额本金还款

　　每月应还本金=200000/240=833.33，总利息=98408.33，

　　房贷余额以每月833.33元依次递减，即：

　　还贷第1个月房贷余额=200000-833.33=199166.67;

　　还贷第2个月房贷余额=199166.67-833.33=198333.33;

　　直至最后一个月，房贷还清余额为0。